店舗の賃料増額請求に対する対応
当社は、フランチャイズ本部として、首都圏を中心とした居酒屋のフランチャイズチェーンを運営しています。近年、都心部の不動産価格上昇などの影響からか、直営店舗や加盟店が入居する賃貸物件の貸主側から、契約更新にともない賃料（家賃）の増額を要求されるケースが多くなってきました。中には、「賃料増額に応じないならば退去しかない」などという賃貸人もおり困っています。法律的にはどのようになっているのでしょうか。
家賃の値上げ要求にお困りではありませんか
相談例のような店舗型のフランチャイズチェーンでは、賃貸借契約を締結して店舗物件を確保している例が一般的であり、営業継続中に貸主側から賃料増額改定の申し入れをされるというケースは少なくありません。特に、景気が上向き、不動産相場が上昇している時期などには、こうした家賃増額問題が傘下の直営店舗や加盟店舗で一斉に生ずる例もあり、その対応に苦慮されているフランチャイズ本部企業も多いことと思われます。
そこで、今回は、店舗の賃料増額請求に関する基礎知識とその対応方法を弁護士が解説します。
賃料増額請求権の基本
借地借家法の規定
建物賃貸借における賃料の増額・減額については、借地借家法に次のような規定があります。
借地借家法第３２条１項（借賃増減請求権）
- 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
この規定により、賃貸借契約における賃貸人は、賃借人（テナント）に対し、一定の場合には一方的な意思表示により賃料増額を行うことができるとされています。これを賃貸人の賃料増額請求権といいます（なお、反対に、一定の場合には賃借人の側から賃料の減額請求をすることのできる権利も認められています。）。
賃貸借契約は何年もの長期間にわたって継続することが通常であり、その間に賃貸借契約を取り巻く事情が変更する場合もあることから、借地借家法は賃貸人にこうした権利を認めているのです。
賃料増額請求権の発生要件
賃貸人の賃料増額請求権が制度上認められているとはいえ、増額請求権がいつでも行使できるということにはなりません。賃料増額請求権が発生するためには、法律上、次のような事情を勘案して、建物の賃料が不相当となったといえることが必要とされています。
- 租税その他の負担の増減：固定資産税の増額や、建物修繕費の増大等の事情です。
- 不動産価格の上昇その他の経済事情の変動：不動産相場の上昇や、インフレなどの事情です。
- 近傍同種の建物との比較：周辺の同種物件における賃料相場との乖離などの事情です。
賃料増額請求がなされるタイミング
実務的に賃料増額請求がなされることが多いのは、次のようなタイミングです。
■物件の所有者変更（オーナーチェンジ）時
賃貸物件の所有者が変更すると、原則として、新所有者が従前の賃貸人の地位を引き継ぐことになります。この際、新所有者が従前の賃料が不相当に低額であるとの判断のもと、賃貸物件の利回り向上を目指して、賃料増額改訂を要求してくるパターンです。
■賃貸借契約の更新時
賃貸借契約の期間が満了し、契約更新の時期に増額請求がなされるパターンです。テナント側が「家賃の値上げに応じなければ契約更新を拒否されるのではないか」との考えで、不当に高額な増額要求に応じてしまう例もあるようです。しかし、実際には、借地借家法により賃貸人からの更新拒絶には「正当事由」が必要とされていることから、増額要求に応じなければ直ちに退去を強制されるという関係にないことは注意が必要です。
■立ち退き交渉が目的である時
賃貸ビルの老朽化などのためビルの建て替えが必要となり、テナントに立ち退きを求めたがテナント側がこれに応じないため、賃料増額請求を行うパターンです。こうしたケースでは、賃料改訂トラブルに持ち込み、テナントに退去を促すことが真の目的である場合もありますので、増額の根拠が薄いケースも少なくありません。
賃料増額請求への対応の流れ
１ 増額禁止特約の有無を確認
大家さんから賃料の増額通知が届いたら、賃貸借契約書を取り出し、一定期間ついては賃料を増額しない旨の特約が含まれていないかを確認します。
このような増額禁止条項が含まれている場合には、借地借家法３２条１項但し書きにより、そもそも賃貸人側からの一方的な増額請求は認められないことになるからです。
２ 話合いによる調整
賃貸借契約に賃料増額禁止特約が含まれていない場合、まずは、賃貸人側との話合いによって、解決の道を探ります。繰り返しになりますが、家主側の増額要求に従わなかったからといって、直ちに契約終了や退去を強制されるということにはなりませんので、焦らずじっくりと交渉を行ってください。この段階で弁護士などの専門家に相談することも有効です。
この際、賃貸人が求める増額幅については、これが正当であるという客観的な根拠を提示するよう求めていきます。物件の規模や賃料額にもよりますが、この段階で賃貸人側の不動産鑑定士が作成した意見書が提出されることもあります。
賃借人は、賃貸人側から提出された資料を検討し、適宜反論をするなどして、双方が交渉に寄って妥結可能な賃料額があるかどうかを検討します。
３ 交渉による解決が不能の場合
交渉による家賃調整が解決が不能であるときには、調停や裁判によって問題を解決することになります。なお、賃料増額請求の事案では、訴訟の前に必ず調停を行うものとされています。（調停前置主義）。
調停では調停委員が、訴訟手続きでは裁判官が和解による解決ための調整を行ってくれますので、裁判所外の協議が困難な場合でも判決に至らず和解するケースは多いです。
なお、こうした手続の間、賃借人としては、賃料を増額すると通知された後も増額の裁判が確定するまでは、自身が相当と考える賃料を支払い続ければ契約違反（家賃滞納）ということにはなりません。但し、増額の裁判が確定した場合には、既に支払った額に不足があるときには、その不足分とこれに対する年１割の利息を追加して支払う必要があります。
賃料増額請求問題の現実と弁護士への相談の必要性
例えば、一般的な飲食店の損益構造では、店舗の賃料は経費全体の１０％を超える負担となることも少なくありません。こうした業態では、仮に、家賃を３割値上げするという要求があった場合に、これをそのまま飲むか、適切な対応をして１割の増額に抑えられるかでは、結果として、店舗利益に大きな違いが発生することになるのです。
また、適正な継続賃料の算定には様々な方法があります。したがって、賃料増額問題の実務を担当している感覚からすると、賃借人からしっかりとした反論がなされるケースでは、結果として、当初の貸主側の要求通りの結論となることは少ないといえます。
以上のことからすれば、傘下の店舗で賃料増額の請求を受けたフランチャイズ本部企業においては、これを早期に弁護士に相談することで適切な対応を行い、賃料の増額幅を最小限に食い止めることが、チェーン全体の収益性の確保のために極めて重要であるといえるでしょう。
